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業務内容

 

バイヤーズエージェント(買い手の代理人)として

あなたの利益を最優先に

 私は、収益物件や事業用地の購入をお考えのあなたの代理人として活動いたします。

   まずはご希望の条件をお聞かせいただいたうえで、物件情報の収集に始まり、それらの物件の比較、事前の物件調査、現地案内、収支検討、融資付け、ご契約からお引渡し、ご購入後の管理マネジメントまでのお手伝いをさせていただきます。

   あくまでも買い手側のあなたの代理人として、あなたの立場に立った物件探しと、あなたの利益を最優先した交渉を行い、安心・安全なお取引をお約束いたします。

 通常、大手不動産業者さんは双方代理(売手と買手双方の媒介業者として仲介業務を行うこと)で双方から仲介手数料を受取るのが基本ですが、私はあくまでも買手のお客様だけの代理人として業務を行います。

  売手のメリットは買手のデメリット、売手の得は買手の損、逆もまた然りですが、売手と買手とは立場が逆になりますので、双方の代理となるとどうしても利益相反が起こります。
そこで私は大手不動産業者さんの圧倒的な情報量や知識を土台としたセールスに負けないために、買手のお客様だけの代理人として、そしてエリアと品目を特化して活動しております。
まずはあなたのご希望条件をお聞かせ下さい。
じっくりと話し合ったうえで一緒に物件探しをしましょう。
福岡都市圏の不動産のプロとして、客観的にアドバイスを差し上げながらベストな購入物件に巡り合うまでとことんお手伝いいたします。

 

 

物件購入の際の心配事は何ですか?

三つの心配事

 あなたが収益物件の購入をお考えの際に、一番の心配事は何でしょうか?

 私のこれまでの経験上、お客様に共通する心配事の代表的なものは、まず第一に「この利回りがキープできるのか、もしくはこの利回りが向上するのか」、第二に「この建物の保全状況はどうなのか」、そして第三に「この物件で融資付けはできるのか」というものでした。

私はこの問題を解決するためのコンサルティングを行います。

 

私の考え方

 ここでまず、私の収益物件に対する考え方をお話しいたします。

そして私の考え方に共感していただけたあなたには是非、私をあなたの売買コンサルタント兼代理人として選任していただきたいと思います。

 収益物件に対する考え方は様々です。本屋に行けば素人大家さん向けと謳ったハウツーものの書籍が数えきらないほど目にとまります。

しかしながら、それぞれの書籍によってよい物件の定義は異なっていますよね。

もちろん人の考え方は様々ですから違っていてあたりまえなのですが、私が思うに、その違いの多くは主に投資期間の考え方からきているのではないでしょうか。

 短期間で売却する主にキャピタルゲイン狙いなのか、10年間程度でキャッシュに戻す中期保有なのか、長期保有し最後にはお子様に相続させようとしているのか、節税のための資産の買い替えなのか、減価償却狙いなのか、など他にも様々な出口戦略があります。

 ですから、どの書籍に書かれている内容が正しいのかと言われると、殆どの書籍の内容が正しいと言えると思いますが、それがあなたにとって正しい内容なのかどうかは別問題と言えるでしょう。

あなたに最適な物件の定義は、あなた以外に正解は出せません。

そして、わたしはその正解を出すためのお手伝いがしたいのです。

 

利回りとは

 収益物件購入をお考えの方の中で、利回りが高ければ高いほど良い物件だと思われていらっしゃる方が多いのが実情です。

しかしながら、利回りとはリスクの大きさを表しています。

利回りが大きければ大きいほどリスクは大きいのです。

利回りが高いということは、それだけ物件価格を安くしなければ売れない、買手が出て来ないということなのです。

利回りとは、その物件の市場価値、つまり需要の高さを表しています。

 その物件が欲しいと思われる方が多ければ多いほど物件価格は高くなりますから利回りは低くなりますし、逆に人気がなければ価格を下げざるを得ないので利回りは高くなります。

それだけ運用のハードルが高いということです。

 もちろん投資にはリスクもつきものですし、リスクを負って利益を取りに行くわけですから利回りは収益物件を選ぶ際に一番の要素であることには間違いありませんが、決して高ければ高いほど良いというわけではありません。

ですから、私は利回り一辺倒で物件をお勧めすることはございません。

収益物件に対して私が一番注意して判断する点は、将来見込める稼働率です。

 不動産は賃貸人が付き、収益が上がってこその資産です。

そして、継続して収益を上げていくことが大事です。

また、物件種類についても利回りと同様同じことが言えます。

鉄筋コンクリート造のマンションが良いのか、鉄骨造や木造のアパートが良いのか、区分所有マンションが良いのか。

当然、それぞれに一長一短があり、どれが一番良いかという議論は不毛です。

物件の所在地についてもそうです。

単身者用なのか、ファミリー向けなのかによってそれぞれに適したエリアというのは違います。

投資家が百人いれば百通りの物件選択方針があると思います。

あなたに最も適した物件を一緒に探しましょう。

あなたの不動産投資に対するスタンス、つまり自己資金の大きさ、融資額、考えている投
資期間、物件所在地の土地勘、物件特性、物件運用に捧げることができる時間、出口戦
略、負担できるリスク許容度、経験値、これらの複合的な観点で物件を選んで行きましょ
う。

 

独自のサービス

 収益物件を購入される際に多くの方が心配な点として2番目に挙げられるのが、「建物は大丈夫なのか?」、「法的な問題は無いのか?」、「メンテナンスはきっちりなされているのか?」、「大規模修繕でどの程度の費用を見込んでおけば良いのか?」、等の問題です。

 私はこの問題をクリアするために、あなたがご購入を決意された時点で第三者の専門会社による建物保全診断調査を行います。

建物に違法性が無いかどうか、早急に補修する必要がある箇所があるかどうか、大規模修繕工事を行うのであれば、どの箇所にどのような補修が必要なのか、そしてその費用見積り等をご確認いただいた上でお取引いただくようにいたします。

調査費用は全て私が負担いたします。

仮に調査結果の中で問題点が発見され、購入に至らなかった場合でも、費用は一切請求いたしません。

 あなたは費用リスクを考えること無しに、安心・安全な物件選びが可能となります。

 また、事業用地を購入される際の心配な点としては、「法的に希望する建物が建築可能なのか?」、「土壌汚染は大丈夫なのか?」と言った問題が挙げられます。

この点につきましては、ご検討段階で専門の設計会社による法的チェック、ご希望の面積が確保できるかどうかのボリュームチェックを私の費用負担で行います。

そしてあなたが購入を決意された時点で土壌調査(地歴調査、フェーズ1)とエスクロー調査(不動産詳細調査)を行います。

もちろんこれも私の費用負担で行います。

仮に調査の結果、購入に至らなかった場合でも、費用は一切請求いたしません。

この場合でも、
あなたは費用リスクを考えること無しに、安心・安全な物件選びが可能となります。

 

ファイナンスアレンジ(融資付け)

 収益物件を購入される際に多くの方が心配な点として3番目に挙げられるのが、「この物件で融資付けはできるのか」というものです。
 不動産投資が、他の投資と比較して一番大きいメリットとして、融資によるレバレッジ効果が高いという点です。
現物株の信用取引のレバレッジ効果は3倍ですが、不動産の場合は10倍以上です。
このメリットを生かすために、私があなたに提供するサービスの中で、一番重要なのはファイナンスアレンジ能力です。
あなたの属性、資産背景、融資に対するご要望、将来の展望などをお聞かせ頂いたうえで、融資持ち込み先の金融機関をセレクトし、ローンをアレンジいたします。
金融機関にもそれぞれ特徴があり、不動産投資に対しても得手不得手があります。
また、その金融機関の支店長、担当者の力量にも差があります。
ですから、それらの外的要因と、その物件の特性を踏まえた金融機関のセレクトが重要です

あなたにとってベストな融資を引くため、私の経験と人脈をフル活用いたします。


 

料金は成功報酬

 コンサルティング費用は、通常の不動産売買の仲介手数料以外はいただきません。
一般的な規定の仲介手数料は売買価格の3%となります。
あくまでも成功報酬となりますので、コンサルティングの結果、ご購入いただけなかった場合には費用は一切かかりません。
もちろん他社さんからの仲介で購入された場合でも費用は一切請求いたしません。

 

物件は簡単に買えない

 不動産購入というものはその特性上、一般の買い物とは全く違う面がございます。

良い物件情報に巡り合えたとしても、本当に買えるかどうかは最後まで分かりません。

あなたが選んだ物件は世界にひとつしかないからです。

当然、優良な物件であればあるほど、競合相手も多いです。

経験がおありの方ならご存知のように、買付証明書を5物件に発行して、1件購入することができれば確率的には高い方でしょう。

 物件情報のルート整理、不動産業者間のやり取り、所有者様へのアプローチ、価格交渉、競合相手との駆け引き等様々な障壁があり、買付証明書を出したからと言って必ず購入できるわけではないのです。

 物件を買うためには、様々なノウハウや場合によってはコネや人脈がモノを言う場合がございます。

 私は不動産業界の中でマンションに携わって24年になります。

その間、市場調査から用地仕入れ、企画、販売、管理、中古流通まで経験致しました。

前職時代には分譲マンションの販売を25物件、用地仕入れ、企画に関しましては41物件の実績がございます。

また、独立開業後、コンサルタントとして携わった売買は、一棟収益物件が31件、マンション用地が9件、区分所有マンションが45件となります。

 その中で培った物件仕入れのノウハウと人的パイプはきっとあなたの物件探しのお役に立つことでしょう。

 

他社さんとの違い

 私は個人対個人のお付き合いを目指します。

不動産業者として株式会社という体裁を整えておりますが、これまでもあくまで個人をベースにしたお取引をしてまいりました。

私が個人として責任を取ることをベースにしておりますので、お客様も胸襟を開いて業務レベル以上のお付き合いをしていただいております。

 お客様ご自身のお仕事の話やこれまでの不動産投資の実績や投資に対する考え方など色々とお聞かせいただけるので、私自身にとっても非常に勉強になりますし、様々な観点から不動産投資について語り合うのが楽しいのです。

一人であるがゆえに、大手不動産業者さんのように多額の広告費や店舗運営費が必要なわけではございませんので、無理に数多くの案件を抱える必要がありません。

実際に現在も広告宣伝費を一切かけることなく、お客様からのご紹介や口コミだけでコンサルティング業務を受託しております。

ですから、 マンツーマンでじっくりと膝を交えての物件探しができるのです。

言うなれば、大手不動産業者さんには出来ない個人ベースでのお付き合いこそが、私のセールスポイントであり他社さんとの差別化であると考えております。

 そしてこの点こそが、私がこの業界で生き残る唯一の方法であると考えております。

 但し、一人で業務を行なっておりますので物理的にも時間的にも限界がございます。
収益物件や事業用地に対する私の考え方と、あまりにもかけ離れた考えをお持ちのお客様や、私の勉強不足や経験不足により、お客様へのコンサルティングが不可能と判断される場合はお取引をお断りしております。

 もしあなたに信頼のおける代理人がいらっしゃらないのであれば、私を代理人としてお試しになりませんか?

また、いらっしゃる場合でもセカンドオピニオンという観点から、代理人は複数いた方が良いのではないでしょうか?

一緒に不動産投資について語り合いましょう。

まずはあなたのご希望条件、不動産投資にかける思いをお聞かせ下さい。

 

 

 

 

 
 
 
 
 

 

 


 

 



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宅地建物取引業/

         福岡県知事(3)第15431号

(公社)福岡県宅地建物取引業協会

(公社)全国宅地建物取引業保証協会

(一社)九州住宅建設産業協会会員

(一社)九州不動産公正取引協議会

 

 


このたび、当社代表の山本が世界のCEO 500名限定メディア「KENJA GLOBAL 500」のインタビューを受けました
インタビュー動画は下記よりご高覧いただけますので、是非ご覧ください!

 
KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 創健舎工房株式会社 山本浩之