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投資先の選定

 

投資先の選定プロセス
 

① 投資対象国の選別

 

まず、下の図をご覧ください。

かなり大まかな概要図となりますが、経済成長スピードとそのステージにおける不動産価格の推移をイメージ化したものです。

価格推移

 

日本国内では、アベノミクス、東京オリンピック効果もあり、東京都心部、また地方都市におきましては、特に福岡市内中心部の地価は上昇しておりますが、収益物件に関しましては既に高くなり過ぎているというのが私の見立てです。

福岡では、ここ2年で利回りは2%程度下落しております。

今、購入して短期でキャピタルゲインを狙える価格水準ではないと思います。

 

 

唯一、国内で私が行なっておりますのは、中古ファミリータイプ分譲マンションのオーナーチェンジ物件を購入し、賃借人が退去した時点で売却するというというスキームです。

これは順調に成果を出しておりますが、仕入れが非常に難しく案件数が少ないのが課題です。

欧米に関しましては、国によっては大きく上昇したところもありますが、短期波動で動いているところが多く、うまくその波動に乗ってエントリーし、イグジットを迎えることができれば良いと感じております。

しかし、概して欧米は物件価格のグロスが高く、米国では4,000万円程度で中古のタウンハウスなどがございますが、現状のLTV(物件価格の何パーセントまでローンが利用可能か)が概ね50%程度ですので、私の自己資金ですと複数の購入は無理です。

ただ、不動産市場自体は、日本より整備が進んでおり、減価償却の部分でもメリットが大きいので、私にとっては次のステージかなと考えております。

 

中国に関しましては、その国の特異性(共産党一党独裁)、そして、不動産バブル崩壊の恐れがあるというのが、現状では世間一般のコンセンサスですので敬遠いたします。

 

一方、最近特に注目されているのが、東南アジア(ASEAN諸国)の国々です。

もう使い古された感のある表現ですが、「3丁目の夕日」の時代、正に日本の高度成長期の原風景がここにはあります。

 人口増、GDP上昇、インフラ整備の3要件を元にした経済成長スピードは目を見張るものがあり、不動産価格の上昇幅は大きく、高度成長期の日本のように、価格の上昇基調はまだまだ続くものだと期待されています。

 

 簡単な概略でしたが上記の観点から、私は、やはり国のファンダメンタルの強い成長性、不動産価格の短期間での上昇幅を魅力と感じて、東南アジアに着目いたしました。

 

 では、その東南アジア諸国の中でどの国を選ぶのか? を検証いたします。

 

上図の中では便宜的に新興国と先進国の間に中進国というステージを表記しております。

一般的に、その国の一人当たりの名目GDPが3,000米ドルを超えると、耐久消費財が普及し始め、消費市場が形成されると言われております。

そのラインを越えたあたりから安定成長軌道に乗るまでのステージを中進国という位置付けにしており、その中進国というステージ上では、急激な不動産価格の上昇が見込まれます。

 

比較的短期でのキャピタルゲインを狙うには、安定成長軌道に乗る前のステージに位置する新興国(中進国)への投資が最適であると、私は考えました。

 

これらの国々の検証ため、各国の概要を以下に図示いたします。

 

 

 比較対象のため、日本を含む東アジアの国も記載しております。

 

これらの国々の中で投資対象を絞り込む考証を行ないます。

 

まず、インドネシアはまだ外国人名義での購入は不可能であり、ノミニー契約(簡単に言うと、その国の人を代表者とした現地法人を設立し、その法人で購入すること)による購入となりますので、私はリスクが大きいと判断しております。

 

中進国というステージに向かって駆けあがって来ている、ベトナム、ミャンマー、カンボジア等の国々への日本人の投資も実際には行なわれております。

しかし、ミャンマーという国も、まだ外国人名義での購入が不可能であり、ノミニー契約による購入となります。

また、ベトナムは今年から外国人名義での購入規制も緩和したようですが、まだ法整備に不安がありますし、成長ステージの観点からもまだ時期尚早と感じております。

いずれにしましてもこれらの国はローンは引けません。

また、近年特に注目されておりますカンボジアですが、昨年プノンペンに出向きまして物件視察を行ないましたが、価格がすでにフィリピンのマニラと同等の水準でした。

国力、成長ステージからするとあまりにも割高で、いわゆるバブル的なイメージを持ちました。

 

結果的に、東南アジアの中で国々の中で、私が投資可能国として選んだのは、

 

マレーシア

タイ

フィリピン

 

の3国となりました。

この3カ国はいずれもローンが利用可能ですので、私の条件にも合います。

そのLTV(物件価格の何パーセントまでローンが利用可能か)は、もちろん物件によって変わってまいりますが、概ね最大で

 

マレーシア  50%

タイ     70%

フィリピン  80%

 

それでは次に、この3カ国への投資が本当に適正なのかを、より詳細に検証してまいります。

 

② 投資対象3カ国の検証

 

この3国の現在の不動産価格水準を理解するため、アジア主要都市の不動

産価格と利回り比較を図示いたします。

 

コンド価格

不動産利回り

 

 

マレーシアのクアラルンプールやタイのバンコクの利回りが、意外に低いことに驚かれる方も多いです。

かたや、フィリピンの利回りは高く、実際のマニラ中心部のコンドミニアムでは10%程度のエリアもございます。

価格と利回りとの相関関係から推測するに、今後のフィリピン不動産価格の上昇幅への期待が伺えます。

 

 次にこの3カ国の特徴を簡潔に図示いたします。
 

    

この3カ国は特に何度も足を運びました。

昨年(2014年)だけでもそれぞれ4回ずつ訪問し、街の様子、実際の物件を視察してまいりました。

個人的にはどの国も大好きで、特にそれぞれの首都である、クアラルンプール、バンコク、マニラではかなりの土地勘を養えたように思います。

 

私は学生時代にバックパッカーとしてこれらの国々を訪問しております。(1987年~88年)。

その時代から今に至る街の発展具合を肌で感じました。

正に、私の幼少期の日本の1960年代から90年代への国の成長を見るようでした。

 

 それでは、もう少し詳細に各国の成長度合いを比較してみたいと思います。

名目GDP3ヶ国

 3ヵ国とも順調にGDPは上昇しており、大きな消費市場が形成されるという目安の3,000米ドルを突破しております。

やはり、マレーシアは資源国でもあり、これらの国の中では一番成熟度が高いと言えます。
次に、今後の伸びはどのように推移するかの予想を見てみます。
マレーシアタイフィリピン それぞれ堅調に上昇基調であると予想されております。
 

   それでは経済成長率はどうでしょうか。経済成長推移マレーシアタイフィリピン

 やはり成長の伸びしろはフィリピンに分があります。

 

 では、不動産価格の推移において大きな要因となる人口動態はどうでしょうか。

 

人口推移
特殊出生率


 

現在、世界中で一番綺麗で理想的な人口分布図を誇っているのがフィリピンです。

参考までに日本の1950年当時の人口ピラニッドは以下になります。
 

                           
フィリピンは正に日本の高成長期のスタートアップの頃の人口動態です。

 

短期、中期的にはどの国も国力成長の土台である人口動態は魅力的であると言えます。

これは先進国では望み得ない状態で、新興国の最大の魅力であると言えます。

 

 これらの指標からも、この3カ国は私にとっては投資適国だと判断したわけです。

 

ですから、この3カ国を常にウォッチし、物件視察を重ねることにしました。

 

しかし、昨年からマレーシアでは外国人購入規制が重くなり、これまで外国人は50万リンギット(約1,680万円)以上の物件であれば購入可能であったのですが、それが100万リンギット(約3,360万円)以上の物件しか購入できなくなりました。

同じマレーシアでもペナンではまだ50万リンギット以上なら購入可能なのですが、首都であるクアラルンプールでの購入を考えた場合、マレーシアのLTVと私の投資可能金額からすると、クアラルンプールでの購入は私にとっては現状少し難しくなっております。

ただ、相対的には魅力的な市場であるのは間違いないと思っております。

外国人規制も今後の不動産市況によっては変わる可能性があるのではないかという考え方もできますので、引き続き情報収集に努めます。

 

また、タイのバンコクでは昨年来、クーデターによる政治紛争が続いておりますが、ちょうどその時期に訪問した時の感想は、こちらで騒がれている程のことではないなというものでした。

反政府デモの拠点のルンピニ公園では、屋台が立ち並び、ステージ上ではロックのライブが繰り広げられて、楽しげなお祭りのようでした。

もちろん経済成長に対する影響は拭えませんが、もしこの影響で不動産価格が下落すれば逆に買い場かなとも思った次第です。

 

 

③ 具体的な投資エリアと物件種別

 

前章で、私の投資対象国として、

 

マレーシア

タイ

フィリピン

 

この3ヵ国に絞り込んだわけですが、それでは次に、具体的な投資対象エリアと、どのような種別の不動産を投資先として考えたのかについてお話しいたします。

 

最近では、海外不動産投資というと、必ず注目されるのは、各国のリゾート地です。

マレーシアですとペナン、タイですとプーケット、フィリピンですとセブなどが代表的な投資対象リゾート地です。

しかし私は、リゾート地は景気や市況に左右される振り幅が大きく、出口戦略、いわゆる売却時に外国人投資家だけでなく、ローカル(現地の国民)の実需層の方々をも売却先として対象にしたいという考え方から、その国の首都の中心部に絞りました。

一番最初に申しましたように、私の投資にとって、対象物件の流動性は非常に重要なファクターなのです。

景気や市況が悪化している時でも、何とか売却しようとした場合には、やはりその国の中心部が良いと考えました。

 

以上により、私の投資エリアは、

 

マレーシアのクアラルンプール

タイのバンコク

フィリピンのマニラ

 

以上の3つのエリアに絞りました。

 

次に、このエリアでどのような種別の不動産を選択するのかについてお話しいたします。

タイとフィリピンは、外国人による土地付き建物は購入不可能で、コンドミニアム(日本で言うところの分譲マンション)への投資のみ可能です。

かたや、マレーシアは土地付き一戸建ての購入も可能です。

 

しかし、日本国内での1棟ものへの投資と違い、外国ではその建物の安全性、保全状況、そして今後の修繕プランについて、自分自身で詳しく把握できない部分が多いのが不安な点です。

日本では信頼のおける設計士、建築技師、設備業者、内装業者などのプロがいるので、それぞれ適切なアドバイスを受けながら、建物管理を行なうわけですが、こと外国となるとその部分は非常に不安が残ります。

 

ですから、ここは一応、専門の建物保全管理会社が物件を管理しているコンドミニアムを選択することにしました。

もちろん、その管理会社が適切に管理しているかどうか、所有者の集まりである管理組合がきちんと機能しているか、という点は非常に重要であり、そこの部分でのチェックは手を抜けません。

 

 では、新築か中古か、どちらを選ぶべきかについてお話しいたします。

いずれの国も中古市場はございますが、日本ほどの情報の質と量があるわけではなく、外国人では物件選別は難しいというのが私の判断です。

何より、日本ほどの施工精度はやはり望めないので、建物にもし重大な瑕疵があった場合のリスクを考えると、やはり、一応アフター保証が期待できる新築の方がリスクは少ないはずだと結論付けました。

しかも中古では、ローン利用についてはかなりハードルが高そうでした。

 

もちろん、新築であっても、その物件のデベロッパー、もしくはゼネコンが建物竣工後に倒産してしまうリスクもありますので、出来るだけ与信力の高い優良デベロッパーの物件を選択しなければなりません。

 

 そして、ここの部分が一番重要な要素なのですが、新興国の新築コンドミニアムを選択する大きな理由としては、プレビルド段階での販売による「プレセール方式」による価格上昇が見込まれるという点です。

 

「プレセール方式」とは、日本のマンションのいわゆる「青田売り」という方式で、建築確認が下附され、建築に着手した段階から販売を開始するというやり方です。

日本の場合ですと、最初にわずかな手付金だけを支払い、販売価格の大部分は竣工引渡し時に支払う方式です。

購入者に、デベロッパーやゼネコンの倒産による竣工リスクを負わせないためのものです。

 

一方、東南アジア諸国の一般的な販売方法は、日本と同じく着工と同時に販売を開始するわけですが、その工事の進捗により少しずつ支払いを進めていく必要があります。

支払方法は国によって若干変わってまいりますが、大枠は同じです。

これは、結局、購入者にも建物の竣工リスクを負わせるということなのです。

竣工が近付くにつれ、リスクは少なくなるわけですから、価格が上昇していくという理屈なのです。

 

下図がそのイメージです。

 

 

日本のマンション販売現場では必ず価格表が提示され、パンフレットにも必ず価格表が付いてまいります。

しかし、マレーシア、タイ、フィリピン、その他の東南アジア諸国で共通なのですが、価格表というのは存在しません。

価格は日々変わるからです。

販売状況によって、その時点での販売価格を変えていくのです。

 

当然、デベロッパーやゼネコンの倒産などにより工事が頓挫した場合の補償は無いものだと考えた方が良いでしょう。

そこが大きなリスクなのですが、そのリスクを負うかわりに価格上昇というメリットを享受するわけです。

ある意味、分譲マンション事業を、デベロッパーと共同事業として行なうと言っても差し支えないと思います。

 

 ですから、どのような事業体の物件なのか、どのようなデベロッパーでどのようなゼネコンが施工販売する物件なのかが重要なのです。

それは建物のデザインや設備仕様の違いなど、どうでも良い話になる程の大きなポイントです。

 

 私は以上の考察により、

 

クアラルンプール、バンコク、マニラの新築コンドミニアム

 

に投資することを決意いたしました。
 

 

さて、次章では、いよいよどの物件を購入するかという、物件選別の段階です。



                  < 本章作成にあたり、「世界経済のネタ帳」の統計データを使用しました。 >



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