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海外不動産投資

プロローグ~私の投資スタンス ​

この章では、海外不動産投資についてお話しいたします。

私は10年前から海外不動産投資について研究を始め、3年前より実際に投資を始めました。

 また、私自身の購入だけでなく、私のお客様からのご要望により、海外不動産投資のコンサルティングも始めまして、現在までに10件の投資案件のお世話をさせていただきました。

 

その実体験も踏まえ、ここでは、

 

何故、私が海外不動産投資を始めたのか

何故、この案件に投資したのか

そして、あなたにお勧めする投資案件は何か

 

この3つについて、お話しいたします。

 

 不動産投資の難しさ

 

 世の中には様々な不動産投資案件がございます。

そして、日々、様々な物件が取引されております。

 

エリアでは、首都圏、地方都市、郊外、リゾート地、また海外では、米国、欧州などの先進国、中国、東南アジアを中心とした新興国も投資対象とされています。

 

種別では、アパート、マンション、区分所有のマンションやタウンハウス、一戸建てなどの住居系物件、オフィスビル、商業系テナントビル、ソシアルビル、福祉・医療系建物、駐車場、更地などがあります。

それらを構造別に分けますと、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などに区分されます。
 

あなたは、それらの中で投資先として一番良いものはどれだと思いますか?

  

正解は、あなたの投資スタンスによって決まります。

 

あなたはご自身の年齢、収入、投資資金、投資期間、期待リターンなどを考慮して物件選択をする必要があります。

投資家が10人いれば、10通りの考え方があり、10通りの投資環境があり、それぞれの投資家にマッチする物件は様々です。

10人全員にマッチする物件は存在しません。

正に不動産投資における物件選択のための基準は、十人十色と言えます。

 

 そして、他の投資商品との一番の違いは、同じものがひとつとして無いということです。

世界にひとつしかないものを、あなたは買おうとしているのです。

仮に同じエリア、同じ種別、同じ価格帯の物件であったとしても、築年数、建物の保全状況、管理状況、賃借人の属性等の条件により、その物件の価値は変わってまいります。

すなわち、この世界の中で一つの物件を選択するためには、膨大な検討材料があり、多大な労力と知識、経験値が必要なわけです。

 

ですから、

 

不動産投資の成功のためには、物件情報の収集もさることながら、自分自身の投資スタンスを明確にし、どのセクターの不動産を検討するのか、を考え続けていくことが重要だと言えます。

 

 

② 投資スタンスの明確化

 

不動産投資を考え始められた方の多くは、最初はご自身の投資スタンスがなかなか定まらず、物件探しにおいてブレが生じていたのではないでしょうか。

もちろん私自身がそうでした。

様々な本を読み、ネットで情報収集し、セミナーに通い、オフ会に参加、等々の活動をいたしました。

勉強してきた内容は玉石混合でしたが、説得力のある情報も多く、あれもいい、これもいい、と目移りする時期もございました。

 

そうでなくても不動産投資の難しいところは、買おうと思っても良い物件はなかなか買えないところです。

やはり良い物件は価格が折り合えば、瞬間に売れてしまいます。

そこには決断に至るまでのスピードが必要なのです。

 

事前に金融機関と融資付けのための面談を繰り返し行ない、いざ候補物件が出た場合に、素早く物件調査を行ない、融資内諾を取り付け、誰よりも早く決断を下し、購入申し込みの意思表示をしなければならないのです。

そしてその素早い決断を下すためには、事前に自身の投資スタンスを明確にしておく必要があるのです。

 

あなたの投資資金はどのくらいですか?

あなたが考える投資期間はどのくらいですか?

あなたのリスク許容度はどのくらいですか?

 

まず、上の3つを考えることによって、あなたが期待できるリターンが見えてまいります。

もちろん、リターンは多ければ多いほど良いに決まっております。

しかし、リターン、すなわち利回りは高ければ高いほど、その案件はリスクが高いということです。

 

 日本国債とギリシャ国債の利回りを比較すればわかりやすいと思います。

市場のコンセンサスで価格が決まる以上、利回りの高さは、市場が考えるリスクの大きさを表しております。

 

そしてローンでレバレッジを効かせようとお考えであれば、

 

 あなたのご年齢は?

 あなたのご収入は?
 
あなたの資産は?

 あなたの金融機関における属性評価は?

 

この4つの項目で、あなたがどの程度のレバレッジを効かすことができるかが決まってまいります。

 

もちろん、不動産投資を考える上では、他にも様々な要因があると思いますが、最低限上記のポイントを押さえてから物件情報に触れることによって、あなたにとってよりベターな投資案件像が浮かんでくるのではないでしょうか。
 

③ 私の投資スタンスと戦略

 

ここで私の投資スタンスの概略をお話ししまして、私が実際に海外不動産を購入するまでの思考プロセスを辿ってまいります。

もし、この私のスタンスに近い考え方をお持ちであれば、後ほどお話しいたします私の投資案件をご検討いただいても良いのかもしれません。

 

  1. 何よりも、比較的短期でキャピタルゲインが狙えること
  2. しかも、レバレッジを大きく効かせることができるもの
  3. だから、リスク許容度は高く設定する
  4. 但し、出口戦略が見えやすいもの
  5. 投下資金は、3,000万円程度

 

何故、短期でのキャピタルゲインを狙うのか?

これは、もう私の個人的な性格と資質なのでしょう。

 

以前、私は分譲マンション事業を営んでおりまして、投下資金の回収と利益確定が3年以内というビジネスモデルに慣れ親しんでおりました。

同時に複数の収益物件も長期保有しておりましたが、その運用管理がどうしても片手間になり、思うような収益が上がりませんでした。

 

収益物件の運用は、本業として全力で取り組まなければなりません。

購入してからの管理、すなわち建物保全、賃借人管理、稼働率のアップなどに常に目を光らせ行動しなければなりません。

片手間でやる事業ではなかったと反省しております。

 

 現在は、不動産売買仲介、及びコンサルティングを本業としておりますので、自分自身で収益物件の長期保有は難しいと考えております。

 

しかし、比較的短期(3~5年)でキャピタルゲインを得ようとするならば、それ相応のリスクを負わなければなりません。

株などと一緒で、失敗した場合の損切りポイントは、最初から決めておく必要があります。

特に、私はローンを利用し、レバレッジをかけての投資を考えておりますので、

その点は特に重要であると自分自身に言い聞かせております。

そして、様々なリスクに直面した時、すぐにその投資ポジションを手じまい出来るもの、要するに流動性が高く売りやすい物件を選ぶことが重要になってまいります。

上記のポイントで言うところの、出口戦略の見えやすい物件ということです。

 

 そして、3,000万円を自己資金としてローンをひき、複数の物件が購入できるくらいの価格帯の物件を探すことにした次第です。

 

 以上の考察の結果、海外不動産も視野に入れざるを得ないという結論に達しました。

日本国内において短期でキャピタルゲインを狙うには、分譲マンションなどの開発事業を行なわない限り難しいと考えたからです。

そして、開発事業は私の自己資金では不可能だからです。

 

それでは次章で、私の物件購入に至るまでの考察とプロセスを、お話ししてまいります。



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