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福岡の市場特性

 

Ⅰ. 福岡市の市場特性 2018.5


 

① 福岡市の人口

 

政令指定都市のなかで人口増加率トップ!

 

福岡市の人口数は政令都市の中で5位で、「人口増加数」「人口増加率」「10~20代の若者の割合」が政令都市で1位

人口増加率は政令市平均のおよそ5倍

特に女性の人口が多く、6:4の割合で女性の方が多いです。

将来人口推計では、2035年にピークの160万6千人に達するとされています。



  政令市中5位 人口数:1,575,402人

  政令市中1位 人口増加数
(5年間)が多い都市:74,938人

  政令市中1位 人口増加率
(5年間)が高い都市:5.12%

  政令市中1位 若者(15〜29歳)の人口比率が高い都市:19.5%
(2015年)

   ※人口数は2018年5月1日現在
   ※人口増加数、人口増加率は2015年国勢調査(2010年10月〜2015年10月)より

 

 

② 福岡市の将来性

 

ポテンシャルランキング1位!

 

野村総合研究所(NRI)が2017年7月5日に発表した調査「成長可能性都市ランキング」で、福岡市は産業創発力の現状と将来の可能性の差が大きい「ポテンシャルランキングでみた成長可能性の高い都市」として1位、総合ランキングで東京に次いで2位と評価されました。

このランキングは、人口規模などを基に日本の100都市を候補とし、「風土」「基盤」「環境」に基づく6つの視点と、それにひもづく131の指標によるもので、多様性に対する寛容度の高さに加え、新たなことに挑戦する気質があり、イノベーションが起こりやすい風土という評価がされました。

また、同調査では、「リタイア世代が余生を楽しみながら仕事ができる」「起業スピリッツがあり、スモールビジネスにも適している」など、ライフスタイルに応じたランキングも作成しており、12のランキング全てで福岡市は10位以内に入っています。


■ 成長可能性都市ランキングでの評価


多様性に対する許容度が高く、自由で起業家精神にあふれている都市といえる。

市民の幸福度が高く、街への愛着が強いのも特徴。

空港、港湾、新幹線駅へのアクセスが良好で国際会議も多く、ビジネス環境が整っている。

一方で、環境はあるものの大企業や外資系企業の立地が少ない。

ポテンシャルランクが1位であり、潜在的な力を持っているので、アジアに近い立地を活かした国際的な産業形成が期待されています。


■ 福岡市の強み(成長可能性都市ランキングの小項目スコア上位5位までを表示)

  1.幸福感、街への誇り・愛着…………100都市中 
第1位

  2.多様なライフスタイルの許容度……100都市中 第1位

  3.操業を促す風土………………………100都市中 第1位

  4.ビジネスでの海外とのつながり……100都市中 第4位

  5.余暇の充実……………………………100都市中 第1位


従来、福岡は支店経済の街で、製造業の産業集積が見られない点が弱みとされてきましたが、経済を牽引する産業が製造業からIT産業やサービス業に変わりつつある中、東京・大阪・名古屋に続き、日本経済を牽引する第4の核となっていくことが期待されています。


 

③ アジアゲートウェイとしてのFUKUOKA

 

博多駅から福岡空港までたったの5分 !

 

福岡は、鉄道や港、空港など陸・海・空の玄関口が都心にあるため、高い利便性を誇っています。

福岡市内には、市営地下鉄、都市高速道路網やバス路線網などが充実し、通勤・通学なども快適です。

また、2011年3月には九州新幹線鹿児島ルートが全線開業し、熊本・鹿児島~福岡間のアクセスは格段に向上し、更なる人口の流入、経済発展が今後も見込まれています。


■ 各都市から空港までの所要時間


  東京駅〜羽田空港まで………....34分
  東京駅〜成田国際空港まで…....60分
  名古屋駅〜中部国際空港まで…28分
  大阪駅〜関西国際空港まで…....50分

  博多駅〜福岡空港まで………....
5分


博多は古くから商人の街として栄え、その立地から大陸との往来も多くありました。

東アジアの主要都市(釜山、ソウル、上海、北京、台北)が1,500km圏内にあり、日本の中でもアジアに最も近い物流・人流の拠点都市で、東京・大阪・札幌への距離とアジア主要都市への距離が同じ範囲に入るという、まさに日本と海外の中継地点ともいえる存在です。

このため、世界的にも福岡市の評価は高く、英国のグローバル情報誌『MONOCLE(モノクル)』が毎年発表する「世界で最も住みやすい都市ベスト25」において、東京、京都と並びランキングの常連となっています。


■  世界で最も住みやすい都市ベスト25(2016年)

   1位  東京
   2位  ベルリン
   3位  ウィーン
   4位  コペンハーゲン
   5位  ミュンヘン
   6位  メルボルン
   7位  福岡
   8位  シドニー
   9位  京都
  10位 ストックホルム



 

④ インバウンド

 

外国⼈⼊国者数は6年連続で過去最⾼更新 
   観光消費額も着実に増加


 

2017年の福岡市における外国人入国者数は、約298.3万人(国内の約10%)、訪日外国人旅行消費額(推計)は約3,860億円(国内の約9%)でした。

外国⼈⼊国者数は6年連続で過去最⾼を更新し、⼊国観光客数は5年連続で過去最⾼を更新。観光消費額も着実に増加しています。


■ 福岡空港及び博多港からの外国人入国者数の推移


 

■ 福岡市の観光消費額の推移



 

クルーズ船寄港回数が全国最多

 

博多港のクルーズ船寄港回数(国内航路を含む)は、2015年より12年連続1位だった横浜港を抜いて全国最多となっています。

2017年は326回で3年連続で国内最多。クルーズ客など海外からの船の乗降人員数も、2年連続で200万人を上回っています。


■ 博多港クルーズ船 寄港回数の推移




寄港需要は旺盛なものの、受け入れ体制が追いつかず、2016年は約130件の寄港を断念。

このため博多港は現在、国が中央ふ頭西側岸壁(490メートル)を330メートル延伸する工事を進めており、2018年秋から運用を始める計画です。






 

⑤ 福岡市の再開発

 

注目の再開発が目白押し!




 

天神ビッグバン

「天神ビッグバン」とは、国家戦略特区や地区計画などを活用した規制緩和によって民間投資を促し、福岡市中心部のビルや、公園、地下通路といった公共施設などをつくり変えるプロジェクトです。 

天神交差点から半径約500メートルのエリア(約80ヘクタール)が対象で、ハード・ソフト両面からの施策を組み合わせることで、アジアの拠点都市としての役割、機能を高め、新たな空間と雇用を創出します。

2024年までに30棟の民間ビルの建替えを誘導し、その延床面積は1.7倍、雇用は2.4倍に増加、また、約2,900億円の建設投資効果、建替え完了後からは新たに毎年約8,500億円の経済波及効果を見込んでいます。



旧大名小学校跡地活用事業

福岡市の中心市街地再開発「天神ビッグバン」における重要プロジェクト「旧大名小学校跡地活用事業」。

旧大名小学校跡地は面積約1万1800㎡。

「天神ビッグバンの西のゲート」と位置付けられ、地域活動拠点や災害避難場所の確保、オフィスやホテルの誘致を条件に公募型プロポーザルを実施し、応募3グループから積水ハウスグループの提案が選ばれました。

提案は、地上24階の高層ビルにホテル「ザ・リッツ・カールトン」(147室)が入るほか、公民館・保育施設・創業支援施設・住宅などを含む地上18階のコミュニティ棟、イベントホール、広場などを整備するというもので、2022年12月頃の開業を目指しています。



博多駅周辺再開発

博多駅前の再開発エリア(博多郵便局と博多ビルの跡地)で2016年4月、日本郵便の商業ビル「KITTE博多」とJR九州・日本郵便共同の複合オフィスビル「JRJP博多ビル」が相次いでオープンしました。

これら2つのビルが位置するのは、「博多駅中央街地区地区計画」区域内の「博多駅南西街区」です。

当街区は、「福岡市都心部機能更新誘導方策」を初めて適用された街区で、福岡市におけるまちづくりの先進的な役割を担う再開発で、「人が集まり、賑わいがあふれだす南西街区のシティーゲート」として博多駅周辺がさらに魅力ある街へと発展することが期待されています。

現在、博多駅周辺エリアでは近鉄グループの「(仮称)近鉄博多ビル」(右上写真)やJR九州の「博多駅前二丁目複合ビル」といった再開発計画が進行中のほか、インバウンド需要を見込んだこれまでにない程のホテル開発ラッシュとなっています。



ホークスタウンモール跡地複合再開発計画

福岡市中央区地行浜のホークスタウンモール跡地で三菱地所が手がける複合再開発です。 2018年秋にはこのエリアの新たなランドマークとなることが期待されている大規模商業施設「MARK IS 福岡ももち」が開業予定で、同施設の隣地では地上28階地下1階のタワーマンション2棟(計584戸)の開発もあり、注目を集めています。

三菱地所の基幹商業施設ブランド「MARK IS」としては静岡、みなとみらい(横浜)に続く3施設目で、今回の「MARK IS 福岡ももち」は、延床面積約12万5000㎡、 店舗面積約4万8000㎡と天神以西では福岡市内最大規模の商業施設となります。

シーサイドももち地区という立地を生かしつつ、快適な空間と非日常性を地元の良質なマーケットに提供することを目指しています。

店舗構成は、ファッション・飲食・雑貨をはじめ、シネマコンプレックス「ユナイテッド・シネマ福岡」やライブホール「Zepp Fukuoka」など、さまざまな機能をもつ150~299店舗を誘致し、ファミリー層を中心に、ヤング・シニア層まで幅広い世代をターゲットに「高感度な日常」というこれまで福岡になかった、新しいポジショニングを目指します。



九大六本松キャンパス跡地再開発(青陵の街・六本松)

福岡市営地下鉄七隈線「六本松」駅に直結した約6.5ヘクタールのまちづくり「九大六本松キャンパス跡地再開発(青陵の街・六本松)」。
コンセプトを「人がいきいきと交流し理性を育む、四季を感じる、賑わいと良心がふれあうまち」としており、南側ゾーンには、九州大学に代わる地域の新たな要として裁判所、検察庁等、弁護士会館といった司法機関が集積され、司法と一体となったまちづくりが進められています。

東街区では、人気のスーパー「ボンラパス」や九州最大規模となる「蔦屋書店」、医療施設などが入居する複合施設「六本松421」が2017年9月26日に開業しました。

2016年3月に閉館した「福岡市立少年科学文化会館」が同施設内に移転し、2017年10月1日に開館した「福岡市科学館」では、オープン当初に六本松周辺が大渋滞するほどのにぎわいをみせました。

2017年春に先行オープンした西街区のマンション複合施設でも、グルメショップが人気で昼時には行列ができている店もあり、この新しいまちの活気を感じることができます。



 

⑥ 災害リスクの低い福岡市

 

全国屈指の地震が少ない都市 
  都心企業が災害リスク分散で福岡市に


 

2011年の東日本大震災以降、都心の企業が災害リスク分散のため福岡市に本社機能や一部拠点を移す動きがあります。
日本一ビジネスしやすい都市を目指している福岡市ですが、災害にも強いということが大きな要因となっています。

実際、20政令市に東京23区を加えた21大都市の中で、火災による損害世帯の少なさは1位、出火率は3位、火災による負傷者数の少なさは3位と、全国トップレベルです。
さらに、全国屈指の地震が少ない都市でもあります。

2017年4月に地震調査研究推進本部が公表した「今後30年間における震度6弱以上の揺れに見舞われる確率」において、福岡の確率は8.3%と全国主要都市と比較しても大幅に低い安全な都市です。

地震保険料についても都道府県別料率において1〜4等地の4つの区分(等地)のうち、福岡県は危険度が最も低い1等地に分類され、優遇されています。


今後30年間に震度6以上の揺れに見舞われる確率


 

 都市名         確率
 東京  ………  48%
 横浜  ………  82%
 名古屋 ……  46%
 大阪  ………  56%
 広島  ………  24%
 福岡  ………  8.3%



        ※2018年版、平均ケース、全地震
        ※県庁所在地市役所周辺、東京は都庁データ出所:政府地震調査研究推進本部



また、沿岸は日本海に接しており、周辺にはプレート境界がなく、水深も浅いため、津波の影響を受けにくい立地といえます。
さらに福岡市は歴史上津波が発生した記録もありません

内閣府が発表した「南海トラフ巨大地震モデル検討会」の報告において、福岡市は地表地震が最大4程度、津波、液状化、沈下については被害想定無しとなっており、万が一の場合でも被害の影響は極めて小さいといえます。

また、もし万が一、急なケガや病気に見舞われたとしても、福岡市の救命率は全国1位。 救急車が出動してから病院搬送までに要する時間は、26分23秒となっており、全国1位です。


 

 

Ⅱ. 福岡市の不動産市況 2018.5


 

① 福岡市の地価

 
商業地の最高地点は東京並み

 住宅地は地下鉄沿線や中央区で高騰
 

 

国土交通省から発表された2018年1月1日時点の公示地価によると、福岡市では住宅地が4.3%アップ、商業地が10.6%アップと、前年より高い上昇率でした。

住宅地では中央区(6.9%)や南区(6.1%)が6%を超える上昇率となっており、商業地では博多区(13.8%)、中央区(12.3%)、東区(10.4%)が2ケタの上昇率でした。

都市の成長を象徴する人口増をベースに、商業地はインバウンドの増加や活発な企業活動を背景にホテルやオフィス、店舗の需要が堅調に推移、住宅地ではマンション、戸建てともに用地のニーズが高いことや、交通網整備によって実需による上昇が下支えしている傾向が強いとされています。


 地方4大都市圏をリードする福岡
 ライバルは東京・名古屋・大阪


最高地点は、商業地の中央区天神1丁目(天神コア)で1m2あたり前年比11.1%増の872万円で、東京・虎ノ門並で、大阪ではミナミの繁華街や道頓堀の価格を上回りました。

これにより、福岡市の都市間競争のライバルは福岡以外の地方4大都市圏(札幌・仙台・広島)ではなく、3大都市圏の東京・名古屋・大阪となったという見方もされており、東京・大阪の多くのプレーヤーが福岡に注目しています。


■ 用途別平均地価上昇率の主要大都市 (札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸) との比較




 

② 収益物件の市場動向

 

価格高騰で利回り低下もレジ市場は活発
   福岡市の成長性と安定的な利回りに注目

 

福岡市は、人口の増加や都心部での大規模な再開発や交通網の整備など都市の成長性から不動産投資市場が活発です。

価格の高騰により利回りが低下してきたものの、福岡市は20歳代の人口が多いことから借家率が高く、他都市より有利と考えられるため、東京や大阪などからも注目を集める市場となっています。



主要都市の投資用不動産に対する期待利回りの推移
                                                                                                                                                   
                                     交通アクセス:最寄り駅から10分以内
■ 賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り     築年数:5年未満
                           平均専用面積:25~30㎡
                           総戸数:50戸程度






                                                                                                                                                    交通アクセス:最寄り駅から10分以内
■ 賃貸住宅一棟(ファミリータイプ)の期待利回り                   築年数:5年未満
                                                                                                              平均専用面積:50~80㎡
                                                                                                              総戸数:50戸程度






                                                                                                                                           交通アクセス:最寄り駅から5分以内      
■ 宿泊特化型ホテルの期待利回り                                             築年数:5年未満
                                                                                                                                           客室数:100室程度
                                        客室稼働率:80%以上
                                                          経営形態:リース方式







福岡市の投資用不動産(住宅)の築年別投資利回り推移

■ 区分マンション 築年別投資利回りの推移





■ 一棟アパート 築年別投資利回りの推移





■ 一棟マンション 築年別投資利回りの推移




 

③ 賃貸マンションの需要

 

福岡市中央区・博多区では、
   特に賃貸住宅の需要は安定的、好調に推移

 

福岡市は、賃貸マンション需要が供給を上回っているのが現状です。

この状況は九州経済圏の福岡一極集中を背景に福岡の人口増加、および全国2位の学生数、支店経済のまちといわれる単身赴任者率の高さに起因しており、特に中央区や博多区では、将来的・安定的需要が確保できる環境があるといえます。


■ 福岡都市圏エリア 賃貸マンションの成約件数・成約賃料の推移





〈中央区〉駅から5分以内が人気、1R家賃は5万円

中央区では、日赤通り沿いの清川エリアで1R100~200戸の大型物件が供給される等、イメージが大きく変わりつつあります。

西鉄や地下鉄の駅から徒歩5分以内のエリアの単身者向け25㎡の物件に人気があり、家賃は共益費込みで5万円程度が中心です。

警固エリアでは2005年の福岡県西方沖地震の影響で不安視されることもありましたが、天神まで歩いて行ける距離でもあることから今では需要の高いエリアとなっています。



〈博多区〉新規物件は大型物件でも直ぐに入居が決まる

博多区では、賃貸は新規物件が出ると直ぐに入居が決まっている状態で、100戸ある大型物件でも広告なしでほとんど決まる状況です。

1R25~27㎡で6万6千円。1Rは風呂・トイレ別が必須になっています。

また、今では必須の入居条件とされるインターネット環境は、賃借人等のネットに対するニーズが高度化・多様化しているため、高速インターネット環境への対応を余儀なくされています。


■ 福岡市中央区・博多区 賃貸マンションの成約件数・成約賃料の推移








〈東区〉家賃は6万円から7万円台に集中

東区の賃貸客は個人が7割、法人が3割。

ファミリー向けは3~4人向けが多く、商店街まで徒歩5~10分圏内で小学校・保育園に近い物件が人気で、家賃は6~7万円台に集中しています。
単身者は千早駅近くの物件が人気で、家賃相場は、1R~1DKで3~4万円、2LDKが5~6万円、3LDKが6~7万円といったところです。

分譲賃貸はグレードが高いので12~13万円。アイランドシティのアイランドタワーは、投資目的の購入が盛んだったこともあり、家賃も高額化しています。



〈南区〉高宮でファミリー向け堅調

南区高宮エリアでの家賃は、新築の1Rが値上げの傾向があるものの、それ以外の物件は横ばい。同エリアでの主流は3LDKのファミリー向けで65㎡弱の物件が家賃8万円程度です。

新築の1Rの家賃相場は5万円です。

ファミリー層に人気のエリアでは、特に西高宮小のある校区が人気です。

長住エリアもファミリー向けは堅調ですが、単身者向けは低調です。

大橋エリアではファミリー向けが100㎡と広く、家賃相場が10~12万円に上がっています。



〈福岡市西部地区〉地下鉄開通以降、ファミリー向け需要増加

城南・早良・西区、糸島エリアは福岡市営地下鉄空港線及び七隈線・JR筑肥線の2つの路線が走り、これらエリア内には主要大学が3校あり、学生向けの賃貸市場が形成されています。

当エリアは慢性的な住宅用地不足で、古い物件の建て替え促進が課題となっています。

城南区では地下鉄七隈線開通以降、ファミリー向けの需要が増えており、家賃は6~7万円程度です。

姪浜エリアでは姪浜駅の南口周辺が賑わっています。

九大学研都市駅周辺はマンション群が目立ち、近年は人口が集中しています。



 

④ 分譲マンションの現況

 

用地取得は、福岡市周辺部へ拡大
   中心部ではコンパクトマンションへの流れ

 

福岡市域外(東京、大阪等)の開発会社の用地取得過熱や建築費高止まりの影響を受けて、市内中心部では専有販売単価が坪当たり平均300万円を超える物件も出てきており、一次取得層向けの用地取得は、福岡市周辺部へ拡大せざるを得ない状況となっています。

一方で、タワーマンションが活況で、そのトレンドとして複合開発が増えています。

東区アイランドシティの「センターマークスタワー」は、同一敷地内に利便施設などが計画され、中央区地行浜で計画されている「ザ・パークハウス福岡タワーズ」も、同一敷地内に三菱地所の商業施設ブランドである「マークイズ福岡ももち」が計画されています。

さらに早良区西新では東京建物が「ブリリアタワー西新」を計画中で、プラリバ跡地の再開発として商業棟も計画されており、「マンション+商業」などの付加価値の高い物件が増えています。

また、中心部では30㎡〜50㎡の専有面積で部屋数を少なくしているコンパクトマンションが増えてきていますが、これは福岡市は、学生以外のシングル世帯の割合が高いためです。

コンパクトマンションはアクセスや立地環境が重要で、大規模なマンション用地の取得が難しい中心部で実需と投資の両面で今後の需要の拡大が期待されています。




新築マンションの平均価格・坪単価はこの20年で1.5倍に


■ 福岡市 新築分譲マンションの平均坪単価(万円)の推移




■ 福岡市 新築分譲マンションの平均面積(㎡)の推移





2018年5月現在、福岡市で供給されている
新築マンションは63物件(総戸数の合計4,695戸)
※予定含む

■ 福岡市で供給中の新築マンション一覧




 

⑤ インバウンド需要によるホテル建設ラッシュ

 

ホテル開発ラッシュ 向こう2年で33棟
   投資対象として不動産市場の牽引役に

 

福岡市のホテル・旅館は2017年9月現在で209棟(計約2万5800室)。
稼働率は84.0%と4年連続で80%を上回る好調ぶりです。


ホテル需要が高まっている背景には、アジアなど海外からの観光客の急増があり、2016年の福岡市での外国人の延べ宿泊者数は271万人と2014年比2.3倍に拡大。

福岡市を訪れた観光客数が2016年に2000万人を突破するなど、5年連続で過去最高を更新した原動力となっています。

また、この好調な宿泊動向を受けて、福岡市のホテルは投資対象として注目を集めており、不動産取引市場の牽引役となっています。

福岡市は、2020年3月までの2年間に、ホテルが新たに33棟(約5,250室)開業する見通しであることを明らかにしており、現状の約2万6000室から2割増え、過去最大の開業ラッシュとなりそうです。


■ 福岡市のホテル・旅館の客室数





■ 福岡市外国人延べ宿泊者数(推計)の推移





向こう2年で開業予定の主なホテル

運営会社                    ホテル名                                部屋数      開業予定時期
東急ステイ株式会社   東急ステイ博多店                   216室      2018年夏
エイチ・アイ・エス   変なホテル福岡 博多(仮称)約100室   2018年12月
フリープラス            FP HOTELS福岡
            博多キャナルシティ前(仮称) 60室     2019年2月
東急ステイ株式会社  東急ステイ天神店                     252室     2019年春
JR西日本                   ヴィアイン博多(仮称)     約200室     2019年春
三井不動産               三井ガーデンホテル             約300室     2019年夏
JR九州                       博多駅前二丁目複合ビル(仮称) 238室     2019年秋 



 

⑥ 簡易宿所の需要増

 

民泊ニーズの拡大を受けて
   簡易宿所施設数は1年間で約3倍に

 

福岡市が公表している旅館業法の簡易宿所の施設数によると、2017年12月末時点の市内簡易宿所施設数は169施設(866客室)で、2016年12月末時点の施設数54施設(379客室)から1年間で約3倍に増えています。


■ 福岡市の簡易宿所許可施設数の推移





福岡市では、国家戦略特区法に基づく旅館業法の特例制度を活用した民泊である特区民泊の営業を行うことはできません。

そのため市内で民泊の営業を行う場合、旅館業法の許可を取得するか、住宅宿泊事業の届出が必要です。

訪日客の増加および民泊ニーズの拡大を受けて、簡易宿所が市内で急増しているため、2016年に福岡市旅館業法施行条例を緩和し、集合住宅における宿泊施設と住居の混在を禁止する規定や簡易宿所営業施設におけるフロントの設置義務規定について、一定の要件を満たしている場合に例外規定を追加したことも大きな要因です。



住宅宿泊事業法が2018年6月に施行

2018年6月からは「民泊」としての営業ルールを定める住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。

訪日外国人旅行者が急増する中、慢性的なホテル不足の解消や多様化する宿泊ニーズに対応して普及が進む民泊サービスについて、その健全な普及を図るため、事業を実施する場合の一定のルールを定めた法律です。

新たに施行される住宅宿泊事業法(民泊新法)は、旅館業法に基づく営業許可がなくても都道府県知事に届け出れば、年180日を上限に宿泊事業ができるというもので、新たに「住宅宿泊事業者の届出制度」「住宅宿泊管理業者の登録制度」「住宅宿泊仲介業者の登録制度」が創設されています。

民泊新法には無届け民泊などに罰則を強化し、違法物件を排除し、適正物件を増やす目的もあります。

「民泊制度運営システム」に住宅宿泊事業者・住宅宿泊仲介業者・住宅宿泊管理業者が登録し、届出者の登録管理や宿泊実績が管理できるようになり、約8割とも言われているこれまでの法的にグレーな民泊施設は、Airbnbなどの住宅宿泊仲介業者のウェブサイトなどに掲載できなくなり、違反があると罰せられます。



民泊運営の現状は?

●現状の民泊運営者の約60%は、家主不在型の運営を行っている

●現状の運営形態では「個人」が約75%、「法人」が約25%

●1運営者あたりの民泊施設数は4.2件で、個人の場合は2.1件、法人の場合は10.8件の民泊施設を運営

●現状の民泊運営者のうち、合法民泊物件(旅館業法あるいは特区民泊)の運営者は、全体の約20%

●無許可民泊の運営者のうち、住宅宿泊事業法の届出を行う予定の運営者は約55%

●住宅宿泊事業法の施行後、民泊運営期間以外の185日を「スペース貸しとマンスリーを併用」と考えている運営者は約30%


                                                  ※民泊専門メディア Airstairの「住宅宿泊事業法意識調査 2018」より



福岡市で民泊施設を運営するメリット

民泊新法で特に注目すべき点であり、事業者からすると最大の障壁ともいえるのは、年間180日の運営が上限という部分です。

対策として、運営日数以外は旅館業法の対象外であるマンスリーマンション(滞在単位が1カ月以上)としての運営を視野に入れている事業者もいますが、注意点としては、一定の要件の下で条例で営業日数の制限を認めていることで、民泊を始めようとする地域の条例を必ず確認する必要があることです。

別の選択肢として、旅館業法簡易宿所営業の許可を取得しての民泊施設運営があります。

全国に先駆けて「イベント民泊」を実施するなど、民泊サービスの推進に積極的な福岡市では、先に紹介したように2016年に福岡市旅館業法施行条例を改正しています。

その中でフロント設置義務を緩和するなど、簡易宿所営業の許可に基づく民泊運用(年間提供日数の制限がない)が容易になってきたことから、民泊施設(簡易宿所)の運営実績を重ね、運営・管理のノウハウを持っている代行業者があることは、福岡市で民泊事業に取り組むにあたってのメリットになります。

民泊新法が施行され、規模や事業形態に応じた選択肢が揃うことになりますが、民泊新法による民泊運営では、原則として営業日数が年間180日までと制限されることから、民泊事業として収益をあげるには難しいとの見方が多く、今後も営業日数の制限のない簡易宿所による民泊施設の需要は高まっていきそうです

福岡市の都心部では新築の一棟マンションタイプの民泊施設も増えていて、マンションやアパートとして新築を計画し、建築途中で旅館業へ用途変更することで簡易宿所の許可を得て、民泊施設として営業するケースも増えています。 

 



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